Exmos. Senhores Associados,

Conforme foi informado na nossa Circular Informativa n.º 94/2020, foram alteradas e aprovadas diversas medidas para proteção dos contratos de arrendamento.

No dia 09 de maio foi publicada em Diário da República a Lei n.º 14/2020, que vem alterar a Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, e que introduz (duas) alterações com relevância para o regime dos contratos de arrendamento durante a conjuntura associada à pandemia de COVID-19.

Proteção de Arrendatários

Segundo as alterações introduzidas, ficam suspensos até 30 de setembro de 2020:

· A produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelos senhorios;

· A caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se os arrendatários não se opuserem à cessação;

· A produção de efeitos da revogação, da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelos senhorios;

· O prazo de caducidade do contrato de arrendamento, se o término desse prazo ocorrer durante o período de tempo em que vigorarem as referidas medidas;

· A execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente dos executados.

Extinção de Contratos de Arrendamento

A referida lei estabelece também que o encerramento de instalações e estabelecimentos por imposição legal ou administrativa no âmbito da pandemia provocada pela doença COVID-19, não pode ser invocado como:

· Fundamento de resolução, denúncia ou qualquer outra forma de extinção de contratos de arrendamento não habitacional ou de outras formas contratuais de exploração de imóveis;

· Fundamento de obrigação de desocupação de imóveis em que os estabelecimentos ou instalações se encontrem instalados.

Passamos agora a transcrever, com as respetivas alterações, o conteúdo da nossa Circular Informativa n.º 94/2020, relativamente ao regime aplicável aos contratos de arrendamento.

REGIME EXCECIONAL APLICÁVEL AOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO

1. Proteção de Arrendatários

Ficam suspensos até 30 de setembro de 2020:

· A produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelos senhorios;

· A caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se os arrendatários não se opuserem à cessação;

· A produção de efeitos da revogação, da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelos senhorios;

· O prazo de caducidade do contrato de arrendamento, se o término desse prazo ocorrer durante o período de tempo em que vigorarem as referidas medidas;

· A execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente dos executados.

2. Arrendamento Habitacional

Beneficiários

No caso de arrendamentos habitacionais, a referida lei é aplicável quando se verifique:

· Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e

· A taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado, destinada ao pagamento da renda, seja igual ou superior a 35 %; ou

· Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e

· Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente lei.

Diferimento do Pagamento das Rendas

Os arrendatários podem diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.

Apoio Financeiro (Arrendatários)

Pode ser requerido ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.) um apoio financeiro que consiste num empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (€ 438,81).

Podem beneficiar deste apoio financeiro os arrendatários habitacionais, bem como, no caso dos estudantes que não aufiram rendimentos de trabalho, os respetivos fiadores, que tenham, comprovadamente a quebra de rendimentos referida anteriormente, e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso de estudantes, que constituem residência por frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distância superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar.

Dever de Informação

Os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar de alguma destas medidas.

Nos casos em que os arrendatários pretendam beneficiar destas medidas relativamente às rendas que se tenham vencido no corrente mês de abril, devem notificar o senhorio até 20 dias após a entrada em vigor da presente lei (7 de abril de 2020), ou seja, devem informar o senhorio até 27 de abril de 2020.

Apoio Financeiro (Senhorios)

Os senhorios podem requerer a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga pelo arrendatário quando:

· Os arrendatários não recorram ao empréstimo referido anteriormente;

· Os senhorios comprovem uma quebra dos rendimentos do seu agregado familiar superior a 20 % face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e,

· O rendimento disponível do agregado familiar do senhorio desça abaixo do IAS (€ 438,81);

3. Arrendamento Não Habitacional

Beneficiários

Os apoios relativos ao arrendamento não habitacional aplica-se a arrendatários:

· Aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas por determinação legislativa ou administrativa, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica;

· Aos estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, nos termos previstos no Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou em qualquer outra disposição que o permita.

Diferimento de Rendas

Os referidos arrendatários podem diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.

Resolução do Contrato

A falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, nos termos do artigo anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis.

4. Entidades Públicas

As entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem, durante o período de vigência da presente lei, reduzir as rendas aos arrendatários que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20 % face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, quando da mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35 % relativamente à renda.

As referidas entidades podem também isentar do pagamento de renda os arrendatários que comprovem ter deixado de auferir quaisquer rendimentos após 1 de março de 2020.

5. Considerações Complementares

Indemnização pelo Atraso no Pagamento de Rendas

É importante referir que aos beneficiários das referidas medidas, não é exigível a indemnização por atraso no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente e, consequentemente, os senhorios não podem recusar o recebimento das rendas com base no não pagamento da respetiva indemnização.

Vencimento Imediato

A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas.

Entrada em Vigor

A presente lei entra em vigor hoje (07 de abril de 2020), no entanto a os seus efeitos produzem-se desde 1 de abril de 2020.

Para qualquer esclarecimento adicional, agradecemos que contactem os Serviços da ARAC através dos emails: arac@arac.pt, jr.almeida@arac.pt, helder.rodrigues@arac.pt e sandra.margarida@arac.pt, os quais se encontram ao vosso inteiro dispor.

Com os melhores cumprimentos

O Secretário-Geral

Joaquim Robalo de Almeida