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Administradores de condomínio: os novos deveres e responsabilidades
Idealista

Em abril de 2022 vai entrar em vigor uma nova lei, publicada este mês de janeiro, que vai revolucionar a vidados condomínios, impactando também a realização de transações imobiliárias - por obrigar a incluir na escritura uma declaração do proprietário quanto ao condomínio. Um dos pontos onde mais novidades há,e que importa saber, é na figura dos administradores de condomínios que ganham novos poderes e obrigações. Com a ajuda de juristas, explicamos neste artigo os deveres e responsabilidades do administrador do condomínio, à luz das mais recentes alterações legislativas.

A figura do administrador do condomínio encontra-se prevista no código civil, sendo obrigatória a sua nomeação em prédios que se encontrem submetidos ao regime da propriedade horizontal. "No dia 10 de janeiro de 2022 foi publicada a Lei n.º 8/2022, um diploma que veio alterar significativamente os deveres e funções desta figura jurídica obrigatória e que se encontra prevista no Código Civil", tal como recorda a Belzuz Abogados*, neste artigo preparado para o idealista/news.

A eleição do administrador de condomínio à luz da nova lei

O administrador do condomínio é eleito e exonerado pela assembleia geral de condóminos, salvo disposição em contrário, por períodos de um ano, mantendo-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor. Ao contrário daquilo que muitas vezes se crê, o administrador não tem que ser um dos condóminos, podendo esta função ser desempenhada por um terceiro, podendo a administração ser remunerada.

• E se ninguém quiser ser administrador?

Caso a assembleia não proceda à eleição de um administrador, qualquer dos condóminos poderá requerer a nomeação de um administrador junto dos tribunais. Enquanto o administrador não for nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fração ou fração representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.

Quais as funções do administrador de condomínio

A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e ao administrador de condomínio. Caso um dos condóminos não concorde com algum ato praticado pelo administrador poderá recorrer para a assembleia, a qual, excecionalmente, pode ser convocada pelo condómino recorrente.

Assim, são funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:

• Convocar a assembleia dos condóminos
• Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano
• Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro
• Cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns
• Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas
• Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns
• Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum
• Executar as deliberações da assembleia
• Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas
• Prestar contas à assembleia
• Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio
• Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio
• A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as ações compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito
• Agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia

As novas funções do administrador de condomínio a partir de abril deste ano

Com a publicação da Lei n.º 8/2022 de 10 de janeiro de 2022, a partir do dia 10 de abril de 2022 o administrador do condomínio passará também a ser responsável por:

• Verificar a existência do fundo comum de reserva
• Exigir dos condóminos a sua quota parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia
• Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada
• Informar, por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contra ordenacional ou procedimento administrativo
• Apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução de obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos
• Emitir uma declaração escrita em nome do condomínio na qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativos às frações que sejam alienadas. A referida declaração deverá ser emitida pelo administrador do condomínio no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido do proprietário da fração, sendo a sua apresentação obrigatória para que sejam lavrados os instrumentos pelos quais se partilhem ou transmitam direitos sobre prédios (como, por exemplo, o direito de propriedade), ou se contraiam encargos sobre eles.

A responsabilidade do cargo de administrador do condomínio à luz da nova lei

Com a recente alteração legislativa, o administrador de condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas – seja em disposições legais ou em deliberações da assembleia de condóminos - será civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável.

Por fim, o administrador poderá ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

*Ricardo Pires Jordão,Departamento de Direito Imobiliário,Belzuz AbogadosS.L.P. – Sucursal em Portugal