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Uma escalada sem fim à vista. É assim que estão a evoluir os preços das casas em Portugal. Há cinco anos consecutivos que os preços crescem mais do que é recomendado pelas autoridades económicas e financeiras da Europa – mais de 6% ao ano. E é este cenário que coloca Portugal num quadro de bolha imobiliária. O que poderá inverter a situação? A subida da taxa de juro no crédito habitação, pois poderá controlar a procura afastandoi nvestidores e famílias do mercado.

Comprar casa está cada vez mais caro. Este é um cenário que se vive em Portugal desde meados de 2013, tal como mostram os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE). Isto reflete o dinamismo do mercado residencial português, mas também afalta de casas para tanta procura. A questão é que há cinco anos consecutivos que os valores das casas no mercado português apresentam variações anuais superiores aovalor a partir do qual a Comissão Europeia (CE) considera que um mercado está em risco de bolha de preços,tal como apontou o Eurostat em agosto de 2021.

E não é a única entidade a chegar a esta conclusão: “Após o terceiro trimestre de 2017, pode haver indícios de uma formação exuberante dos preços no mercado residencial português”, conclui um estudo da CaixaBank publicado em janeiro de 2022 e agora analisado pelo idealista/news. Isto quer dizer que Portugal está em risco de bolha de preços.E o que há a fazer para travar este cenário explosivo? “Apenas a reversão do ciclo de juros baixos- que cada vez mais parece uma realidade menos distante - poderá confirmar ou não o arrefecimento da procura, sobretudo, do apetite por imóveis como ativos de investimento”, refere o mesmo relatório.

Taxas de juro podemsubir – sim ou não?

A solução parece estar na subida das taxas de juro no crédito habitação, que estão hoje em mínimos históricos atraindo muitas famílias e players a comprar casa. Uma possível subida das taxas de juro diretora pelo Banco Central Europeu (BCE) tem dado que falar nos últimos meses. Mas Christine Lagarde, a presidente do BCE, veio a público em novembro passa do afirmar que é “altamente improvável que se deem as condições para aumentar astaxas de juro em 2022”. A verdade é que uma eventual subida das taxas de juro depende da inflação– que está hoje em alta na zona euro – e de quanto tempo os preços altos persistirão no mercado.

No cenário mundial coexistem cenários distintos nas duas principais economias do globo. A Reserva Federal dos Estados Unidos (Fed)já anunciou que vai acionar medidas para travar a inflação do país, retirando as medidas de apoio à economia mais cedo do que o previsto e subindo as taxas de juro três vezes em 2022, escreveu o Público.Já na China, o cenário é inverso: oBanco da China reduziu as suas taxas de referência, com a expectativa de estimular economia, refere o Jornal de Negócios.

E no caso europeu?Poderá ou não haver subida na taxa de juro nos próximos anos? Se a inflação continuar a aumentar, Martins Kazaks, membro do Conselho de governadores do BCE, garantiu que o regulador europeu está “pronto para agir”, o implica subir as taxas de juro e cortar apoios se for necessário - medidas semelhantes às do Fed. E sobre este ponto, Nuno Alves, diretor do Departamento de Estudos Económicos do Banco de Portugal (BdP), não tem dúvidas: "Que [os juros] vão subir, vão, dado que estão em mínimos históricos”, mas “não será de esperar um aumento rápido nem de grande magnitude dastaxas de juro do BCEnos próximos anos”, tendo em conta as políticas monetárias definidas pelo regulador europeu. As taxas de juros nominais “nunca irão subir para lá de 3% ou 4%”, segundo disse oresponsável do BdPem novembro passado.

Qual é o efeito dasubida das taxas de jurono mercado imobiliário e na economia?

O objetivo passa por controlar o aumento dos preços pelo controlo da procura, isto porque há atualmente um desfasamento entre procura e oferta. No caso domercado residencial, a subida dastaxas de juro pode afastar as famílias decomprar casacom recurso aocrédito habitação, pois irá aumentar aprestação mensala pagar ao banco.

Por outro lado, um pequeno ajuste nosjurospode levar ao incumprimento dos empréstimos bancários de muitas famílias e gerar um cenário decorreção de preços das casas, tal comoapontoua Comissão Europeia no seu relatório semestral. "Umacorreção do preçoda habitação desencadeada por um aumento nastaxas de juronão podeser descartada, mas osajustes de preçoprovavelmente serão silenciados” devido ao desequilíbrio entre aoferta e a procura,sublinharam ainda desde aCE.

Sobre este ponto, oBdPdiz que Portugal está protegido, uma vez que se está a seguir a recomendação macroprudencial nesta matéria, reduzindo o rácio deendividamento das famíliase melhorando o perfil de risco dos mutuários. Ou seja, as famílias portuguesas que contrataramcréditos habitaçãodeverão tercondições financeiras para assegurar o seu pagamentomesmo num cenário desubida de juros. E dessa forma evitar um agravamento do crédito malparado, que tem efeitos no sistema financeiro e consequentemente na economia - tal como aconteceu em crises anteriores.

O desequilíbrio entre oferta e procura em Portugal

A subir ano após ano. É assim que ospreços das casasem Portugal têm traçado o seu caminho nos últimos anos. Há “sinais de uma potencial sobreavaliação dospreços da habitação” em Portugal, alertou aCEe há ainda potencial parasobrevalorizar.Mas o que está por detrás deste aumento?

A tempestade perfeita deu-se pela combinação de vários fatores que fizeramdisparar a procura pelomercado residencial português.As casas saíram valorizadas da pandemia e as famílias conseguiram amealhar as poupanças necessárias para comprar casaou para dar entrada no crédito de habitação. E, depois, as condições de financiamento para aquisição de habitação estão, hoje, mais convidativas – sobretudo tendo em conta as baixastaxas de juro.

A verdade é que ataxa de juronos contratos de crédito habitação esteve em rota decrescente durante um ano: entre setembro de 2020 e setembro de 2021, mês em que alcançou omínimo históricode 0,785%, segundo os dados do INE. Esta tendência foi invertida entre outubro e novembro, do ano passado, meses em que se registaram ligeiros aumentos. Mas o crescimento pouco durou já que em dezembro ataxa de jurovoltou a descer para os 0,801%.

No entanto, aoferta de casasnão acompanhou a explosão da procura. A análise do CaixaBank mostra que desde 2006 que a construção decasas novasem Portugal é inferior a 20por cada 1.000 habitações. E ainda que piorou ao longo do tempo, já que desde 2010 que se constroem menos de 10 casas por cada 1.000 lares. Os dados mostram, portanto, que “não houve excesso de oferta de novas habitações a exercer pressão em baixa sobre ospreçosdas casas", conclui o estudo. A sustentar esta hipótese está o peso dascasas novasno total de habitações transacionadas, que caiu de níveis superiores a 30%, em 2011, para valores na ordem dos 15% hoje em dia.