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Empresas ou particulares que tenham montado operações de compra de imóveis para revenda em 2022 contando que a partir deste ano teriam direito a isenção de IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) nas novas compras acabaram por ter as voltas trocadas, na sequência de uma alteração à lei introduzida com o Orçamento do Estado para 2023. A ideia foi impedir abusos, mas, dizem os fiscalistas, o impacto será sobretudo este ano, “até que o mercado se acomode”. Assim, quem sofre as consequências, foi quem chegou ao mercado em 2022 – ou quem nesse ano tenha preparado uma operação sem ter atividade no anterior –, contando com a isenção nas compras de 2023.

Mas vamos por partes. Desde sempre que a lei prevê uma isenção de IMI nas aquisições de imóveis destinados a serem revendidos. A ideia é que, havendo uma atividade económica, não faz sentido o pagamento do imposto de cada vez que há uma aquisição de “mercadoria”. Assim, quem se dedica a esta atividade não paga o IMT desde que o imóvel seja revendido no prazo de três anos e no mesmo estado em que foi comprado. A isenção é logo à cabeça, mas, se for alguém que não se dedique oficialmente a esta atividade, pode também vir depois pedir o reembolso, quando revender.

Ora, o que mudou com o OE foram as condições para se considerar que o adquirente exerce habitualmente a atividade de compra para revenda, explica Ricardo Reis, da Deloitte. Agora, é preciso que tenha havido aquisições e revendas nos dois anos anteriores, quando até 2022 a lei previa apenas um ano. Ora, isto “apanhou de surpresa muitas sociedades que estavam a contar com a isenção de IMT nas aquisições de 2023 e que agora não vão poder contar com ela”, explica o fiscalista. “Há aqui uma frustração de expectativas, já que vão ter de pagar o imposto e pedir depois o respetivo reembolso mas só quando o revenderem”.

A medida apanhou os investidores de surpresa, até porque só foi conhecida no final do ano, quando os planos de negócio estavam já em marcha, diz Henrique Moser, especialista em direito imobiliário e do urbanismo na Antas da Cunha. “Há muitas sociedades que usam esta isenção no momento da montagem da operação, pelo que em termos de liquidez esta alteração vai causar um transtorno”, lamenta. Por outro lado, “do ponto de vista prático isto só vai ter impacto este ano”, na medida em que “bastam dois anos para que o mercado se ajuste”, acrescenta o advogado, que remata: “a medida vem sobretudo criar burocracia e perturbar o funcionamento do mercado”.

Evitar abusos

Ora, esta alteração à lei foi introduzida no OE já em sede de especialidade, na sequência de uma proposta do Bloco que o PS deixou passar. “Têm sido identificados casos de abusos a este nível que agora ficarão dificultados”, explica o advogado Nuno Oliveira Garcia.

Um exemplo? Alguém que adquire um imóvel de valor reduzido, por exemplo uma garagem, alegadamente para revenda, e depois outro “de um ou dois milhões de euros”, que assim fica com isenção de IMT logo à cabeça. “Esta alteração impede situações de planeamento, na medida em que só alguém que efetivamente se dedique à compra e venda é que poderá beneficiar”. Sendo certo, porém, que a regra dos três anos se mantém, ou seja, se a revenda não acontecer, então será mesmo liquidado o IMT.